1Rマンション投資について

投稿者: | 2018-12-26

不動産投資について(オンラインでもオフラインでも)定期的に質問を貰ったりしますが、もしかしたら株式投資の話より需要があるかもしれず、まとまった文章をそのうち書きたいと思いながらタイミングを逃していました。せっかくの機会ですので、不動産投資の中でも比較的敷居が低いであろう「ワンルームマンションへの投資」について書いてみます。

とは言え「こういう方策で行くべき」とか「こういう物件はダメだ」とかダラダラと書いていると本が1冊書けるくらいの分量になりますし、よくある不動産投資本のように一般的な事を書いても、具体性に欠けていて面白くないと思います。

なので、今回は私が実際に所有している実在の物件のいくつかをネタにして書いてみます。勘の良い方でしたらマップをみるだけで「そういうことね」と気づくと思います。

JR中央線中野駅/徒歩2分/ 家賃75000円(管理費込み)

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この物件は2012年中頃に購入した物件です。購入価格は850万でしたが、現在は1200万円前後で取引されているようです。おそらく1100万円でしたらすぐに売れるはずです。2012年の中頃というのはアベノミクスがまだ始まっておらず、東日本大震災の影響も残っていて、都心の不動産は値ごろ感があったと思います。

中野は(これまでもこれからも)投資妙味のあるエリアだと断言できます。新宿へのアクセスが便利で、食事や買い物で困ることがなく、吉祥寺のような人気エリアと比較しても家賃のコスパが確実に良いです。サブカルチャー好きな人にはとっては、ここ数年で秋葉原を超えた感もあります。

投資面では需要も流動性も高く、全国的に知名度の高い人気エリアなので客付けが楽です。その割には山手線内側の都心3区の物件に比べて全然安い。中野の駅近ワンルームを無難な価格で買えれば失敗する可能性は低いです。

恵比寿で2000万円の築浅1Rを1軒買うくらいなら、中野で1000万円の1Rを2軒買うべきだと私は思います。恵比寿の2000万円のマンションなら13万円で賃貸が出せますが、この手の部屋を借りる人は、短期間でさらに高いステージに上がって引っ越すか、アーバンライフが維持できなくなってすぐに普通のワンルームに引っ越すかの二択になりがちで、結果的に空室リスクが高くなります。

この物件は80年代竣工の中古マンションですが、管理もまずまずで古さはそれほど感じない物件です。購入時にすでに賃貸者が5年近く契約しており今も継続更新中です (いわゆるオーナーチェンジ物件)

JR中央線西荻窪駅/徒歩1分/1R /家賃73000円(管理費込み)

この物件は2017年に購入した物件です。購入価格は1200万でしたが、現在も同額程度で取引されているようです。 90年代前半竣工の物件ですが、アベノミクス以前であれば1000万円以下で購入できた物件だと思います。

立地は西荻窪駅から徒歩1分。「駅近」というよりもほぼ「駅前」です。 買う時には「高いなあ」という気がしましたが、立地の良さと西荻窪というエリアの面白さにひかれて購入しました。

これらのコラムを読んでも分かる通り、このエリアはかなり女子ウケが良いです。吉祥寺が近い事もありますが、一説には東京女子大学の最寄り駅であることも少なからず影響しているようで、大学を卒業してそのままこのエリアに住み着く独身女性も多いと聞きます。下町風情を残しつつも、渋いカフェやアンティークショップが多くインスタ映えする街だと思います。

そして、私の経験則では「独身女性は腰が重い」というのがあります。とにかく一度気に入ってしまえば(結婚等の転機が無い限り)ダラダラと長く住んでくれるパターンが男性よりも高いです。

私の物件の賃貸者は30代の女性で、勤め先は結構遠方であり、通勤時間は最低でも1時間以上かかると思います。ここに住む合理的な理由はそれほど無いと思うのですがやはり好きなのでしょう。オーナーチェンジでしたが10年以上契約しています。

東急東横線綱島駅/徒歩1分/1R /家賃65000円(管理費込み)

この物件は2010年頃に購入した物件です。購入価格は870万でしたが、現在は1000万円前後で取引されているようです。 90年代前半竣工の物件で、部屋数のかなり多い大規模マンションです。立地は東横線の綱島駅から徒歩1分です。管理状況や財務は極めて良く、規模のメリットもあって修繕積立金もかなり膨らんでいます。

このマンションについてはこの8年で賃貸者が2回替わっており、自分にとってはやや空室リスクが高めの物件ですが、さすがに駅から徒歩1分という好立地ですので、家賃設定さえ間違っていなければ客付けも一瞬で終わります。16平米程度の小さい部屋ですのでクロス張替えや掃除も1日で終わり、1カ月の空室を見ておけば即入居状態にできます。

綱島という地域は元々温泉街だったようですが、ここ数年の再開発でかなり状況が変わったエリアで、たまに見に行くと駅周辺の印象が結構違っていることに気づきます。ここ数年で一番のニュースはパナソニックの工場跡地にAppleの研究所(AppleYTC)ができたことかもしれません。ただ、ここ数年の都心不動産価格の急上昇ほどは価格が上がっておらず、おそらく今後も中古価格900万前後をうろうろするように思います。

このマンションはひとつネックがあり一階テナント部分がパチンコ屋になっています。エントランスは居住用マンションとは完全に別になっており、施設の3階以上に行けば騒音はまったく聞こえないので、問題ないと言えば問題ないのですが、駅1分という立地の良さにしては評価が低く価格も抑え気味になっていると思っています。

昨今はパチンコもどこも経営が厳しいですし、見た限りではこの店もあまり流行っている風には見えないので、「そのうち撤退もあるかもしれない」と密かに思っています。何度か売ろうと考えた物件ですが、綱島エリアの将来性やパチンコ撤退の思惑もあるので、しばらく置いておこうと思って今に至ります。

私のワンルームマンション投資

私はまず下記の点を重視して不動産投資を考えています。

  1. 駅からの近さ
  2. その街が持っている特異性
  3. 利回りはあまり重視していない

駅からの近さに関しては「客付けが容易になる」という点でも最重視しますが、これまでの経験則から「駅に近い物件に住んでいる人は引っ越しをしにくい」と感じています。

これから人口減少がますます進み、いくら都心とは言えども同じ駅周辺で徒歩分数による格差が既にじわじわ生まれています。よく「徒歩15分以上の物件は買うべきでない」と言われることもありますが、私はもっとシビアに見ていて「徒歩5分以内」を絶対条件にしています。

街の特異性については、株式投資におけるファンダメンタル分析に結構似ているかもしれません。そのエリアならではの特異性というのが確実にあって、どういうタイプの人に需要があるのか考えながら物件選択をすることが意外と重要なのではないかと思っています。

もちろん「利回り」も一応は考慮します。しかし、結局この商売はムダに「空室期間」を作ってしまうと収支の前提があっという間に崩れます。なるべく長く住んでもらうための戦略を考えつつ、仮に空室になった場合の「客付けの良さ」を重視して投資をしています。

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